Почему буксует программа капитального ремонта-2020 в Калуге?
Системе капитального ремонта уже шесть лет. Если вопрос, платить или не платить взносы, уже не так актуален, то на поверхность все чаще выплывает другой: «Как получить за свои деньги ремонт многоквартирного дома быстро, качественно, красиво?» И часто опасения собственников можно выразить фразой, услышанной мной однажды: «У нас наконец-то начался капитальный ремонт. Поздравлять пока рано: боимся, как бы не стало хуже, чем было». Разбираемся в проблемах и их решениях вместе со специалистами Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области.
ВЫЙТИ ИЗ «ЗОНЫ РИСКА»
Программа капитального ремонта в этом году — это 100 многоквартирных домов, в которых в Калуге планируется отремонтировать 69 крыш, 81 фасад, 3 отмостки, 2 лифта, 5 внутридомовых инженерных систем.
С крышами вопрос самый болезненный. По данным фонда, которые он предоставил для прокуратуры, 16 кровель находятся в так называемой «зоне риска». По остальным ремот, можно сказать, завершен или близок к завершению. «Зона риска» — это значит, что работы идут, но стадия готовности еще такова, что есть опасения причинения ущерба собственникам, например, залития квартир в неблагоприятную погоду. На виду у горожан, к примеру, ремонт кровли на площади Победы, 11/2. Сейчас на этой крыше шатер — это стадия подготовительных работ. Сами выполнены чуть более чем на 20 процентов.
Вот что рассказал директор ФКР по Калужской области Василий Полежаев:
– Какие бы меры фонд ни предпринимал, производит работы на объектах подрядная организация, выигравшая конкурс. Влезать в ее внутрихозяйственную деятельность мы не имеем полномочий. Да, мы предупреждаем, переносим сроки там, где есть для этого объективные основания, применяем штрафные санкции, но сделать работу за них не можем.
Итак, фонд не имеет прямого влияния на подрядные организации, но по закону несет ответственность за качество их работы. Через суды, а также другими рычагами он все равно переводит от-ветственость на подрядчиков — либо в натуральном, либо в денежном выражении подрядчики эту ответственность несут. Но уже постфактум: допустил залитие — заплати или исправь.
В договоре, который подписывают подрядчики, четко прописано, что при производстве работ они должны предусмотреть защитные сооружения и предпринять меры по недопущению причинения ущерба третьим лицам. Оговорены и условия, при которых возможны штрафы. Но для кого-то это работает, для кого-то — нет.
Пример тому — дом на Дзер-жинского,71. Во время последнего ливня подрядчик допустил залитие кровли. В панельном доме вода потекла по электрощитам, отключилось электричество, встали лифты, подтопило несколько квартир. Зафиксирован ущерб, составлен акт о нарушении условий договора для выставления штрафных санкций. Но для жильцов, которым компенисируют залитые квартиры потом, это слабое утешение.
— Накануне было предупреждение о погодных условиях, — говорят в фонде, — обзвонили подрядчиков: оставьте дежурных, посмотрите еще раз, что у вас не закрыто. 16 кровель сейчас открыто — залило одну.
При этом есть подрядные организации, способные свою работу выполнять, не допуская залитий. Как, например, на Плеханова, 80. Три с половиной месяца делают крышу, нет (слава богу!) ни одного за-лития, но жильцы постоянно жалуются: «Очень медленно работают, даже металл еще не завезли, когда же уже закончат этот ремонт…»
ПОДРЯДНЫЙ КРИЗИС
Проблемы эти есть, и есть они у других регионов — универсальной «таблетки», которая лечит все болезни, не существует. Но зачастую в чисто технических вопросах виноват пресловутый человеческий фактор.
По словам Василия Полежаева, подрядчиков, работой которых фонд доволен на 100 процентов, пока нет. Есть такие, кто добросовестно работает процентов на 80-85. Все они не новички на этом рынке и прошли трудный путь проб и ошибок.
— Видимо, научились, набив шишек. Большинство из них понимает теперь, что лучше заплатить деньги, скажем, за укрывной материал, сделать прочный шатер для плоской крыши, нежели потом компенсировать ущербы иулаживать конфликты с собственниками.
Почему же нет хороших подрядчиков?
Нельзя сказать, что законодательство так уж несовершенно — оно направлено на отсев недобросовестных подрядных организаций. Торги в этой системе проводятся не по 44-му Федеральному закону (а по нему проходят 99 % всех закупок), а по 615-му постановлению правительства. Министерство строительства и ЖКХ проводит отбор добросовестных подрядчиков по формальным признакам — опыт, финансовая составляющая и прочие оговоренные в законодательстве критерии, которые можно подтвердить документально. Так подрядчики попадают в «пул» на три года и получают доступ к площадке по торгам. Не позднее 20 дня после проведения аукциона фонд обязан заключить договор с победителем, составляется график проведения работ, а дальше начинается самое сложное — работа. Но каждый подрядчик эту работу видит по-своему.
Основную беду подрядчиков Василий Полежаев характеризует так: «Они стремятся откусить кусок пирога больше, чем в состоянии проглотить»:
— Прослеживается четкая обратная зависимость между качеством и объемом взятых подрядчиками обязательств. Набрал много домов в работу — и не знаешь, за что хвататься. Надо обладать людскими ресурсами и собственными финансами и реально оценивать собственные возможности. Три подрядные организации, которые допустили массу нарушений, иногородние — из Ростова, Уфы и Брянска. На троих у них 35 — 40 процентов всех объемов работ по капитальному ремонту областной программы. Своей работой тяп-ляп они нам доставили массу бед.
Тульская компания «ОСТ», к примеру, работает с нами давно, но намеренно не берет себе большого объема и не допускает тем самым серьезных нарушений.
Принципиальным моментом считают в фонде и отсутствие авансовых платежей, хотя законодательство его и предусматривает. Действительно, нет никакой гарантии, что, получив аванс, подрядчики не исчезнут вовсе. Первый платеж происходит только тогда, когда комиссионно зафиксировано 50 процентов реально выполненных объемов работ. К тому же контроль за работами достаточно серьезен — он включает в себя не только контроль со стороны заказчика (фонда), но и строительный контроль привлеченных организаций, участие самих жителей или муниципалитета (в зависимости от того, кто именно принимал решение о включении в краткосрочную программу), ГЖИ и управляющей компании. Все стороны заинтересованы в качестве.
ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ФАКТОР: ВСЕ СТОРОНЫ МЕДАЛИ
Подчас технические решения тормозятся чисто человеческими факторами.
Городская застройка очень разноплановая, и к ней невозможно порой применять типовые решения. Проектные документации на типовые дома изготавливаются подчас без серьезного инструментального обследования. Подрядчик «заходит» на дом и в реальности видит совсем не то, что отражено в проектносметной документации. Один подрядчик рассказывал, как вместо керамзитной «подушки» утеплителя, как утверждалось в документации, чердачные перекрытия оказались залиты … бетоном. Рабочим пришлось снимать бетон отбойными молотками. А этовместо керамзитной «подушки» утеплителя, как утверждалось в документации, чердачные перекрытия оказались залиты … бетоном. Рабочим пришлось снимать бетон отбойными молотками. А этоне предусмотренное сроками время, пыль и неудобства для жильцов всего дома, лишние людские и материальные ресурсы — для подрядчика.
Или необходимость применять несерийные материалы, как это казалось с карнизными плитами в многострадальном доме на Кирова, 25а. Оказалось, такие плиты, не заявленные в проектносметной документации, могут изготовить только в Санкт-Петербурге. Часть из них заказали и привезли, а часть пока ждут. «Ждёт» и крыша — понятно, что укрывать ее металлом без новых плит рабочие не могут.
С одним из недобросовестных подрядчиков-«Хеопсом» стоит вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке. Его обещания слушали два месяца. Но он просто не работает на своих объектах — закончились все ресурсы и он не способен справиться с ситуацией самостоятельно. У них в зоне риска невыполнение работ по фасадам, в том числе по пл. Победы 1, 2, 3 4, 7, 13. «Вероятно, объекты «Хеопса» придется переторговывать, — говорят в фонде. -Процесс это небыстрый. Пока идут аукционы и заключается новый договор — работа стоит. Всю ответственность за объект несет региональный оператор. Мы понимаем, что подрядчик работает плохо и обещает то, что не может исполнить в полном объеме, но погода уходит в осень, на аукционные процедуры уйдет драгоценное время, поэтому фонду выгоднее его периодически «пинать», чем разорвать все отношения окончательно. Кровли этот подрядчик доделает, а по фасадам работа еще предстоит.
Справедливости ради надо отметить, что есть не только нерадивые подрядчики, но и недобросовестные собственники. Как получилось по одному из домов по улице Дзержинского — еще не разобрали кровлю, а уже начались претензии, что их дождь за-ливает. Бывает, что жители требуют оплатить ремонт всей квартиры за небольшое мокрое пятно на потолке — 250 тысяч и ни копейки меньше.
ПАНДЕМИЯ НАМ НЕ В ПОМОЩЬ
В начале пандемии коро-навируса те, от кого зависит исполнение программы капитального ремонта, пребывали в настоящем ступоре. Поговаривали, что в регионах капитальный ремонт домов в результате финансовых проблем подрядчиков отложится на следующий год. Эксперты прогнозировали, что собираемость взносов снизится чуть ли не вдвое.
— В пандемию мы столкнулись с серьезной проблемой нехватки рабочих рук, — рассказывает Василий Полежаев. — В городе много больших строек — везде нужны люди. Месяца полтора на объектах совсем не было движения — остановились подмосковные заводы со стройматериалами — как сыпучих для ремонта фасадов, так и кровельных — по дерево- и металлообработке.
В столице стройки «заморозились» месяца на 2-3, а затем начался очередной отток рабочих туда, где больше платят. За свой труд они просят больше, чуть ли не вдвое, и все равно рабочие руки в дефиците…Сейчас, как говорят в фонде, ситуация чуть выровнялась. И не только потому, что пандемия отступила, но и потому, что примерно половина объемов плана на текущий год уже реализована, а около 30 процентов — в высокой степени готовности.
Это означает, что люди высвобождаются и переходят на те объекты, которые не доделаны; получили возможность приехать иногородние рабочие; за готовые объекты начались выплаты. Серьёзных рисков нереализации программы в этом году нет. Теперь все зависит от погоды, как ни банально эту звучит.
— Мы будем стараться доделать все кровли. До конца октября этот вопрос будет решен. «Брошенных» крыш нет. Через 2-3 недели из зоны риска уйдут и 16 крыш в Калуге: на скатных крышах будет смонтирована стропильная система и появится надежная защита от атмосферной влаги — гидроизоляция. Меры компенсации третьим лицам в рамках закона все получат. На приемку работ подрядчик обязан принести документ, подтверждаюший полную компенсацию ущерба. Пока у подрядчика с жильцами не будет взаимопонимания в этом вопросе — денег за работу он не получит.
ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
Итак, что мы имеем в итоге? Программа реализуется, хотя фонд столкнулся с рядом проблем. Но по большому счету людям проблемы эти малоинтересны — им нужны решения.
Вопросы решаются: сигнал бедствия из любого источника — будь то дежурный по Городской Управе, колл-центр ГЖИ, администрация губернатора, обращения в соцсетях — сразу попадает в базу данных фонда и отрабатывается. Можно позвонить непосредственно в фонд, а лучше написать заявление — это самый цивилизованный путь решения вопроса. Никто не нацелен забыть или отстраниться от решения проблем жителей.
В фонде программу ремонта домов на этот год нацелены исполнить в полном объеме — спрашивают за ее исполнение очень жестко.
Ольга КОНОВАЛОВА
