Кто, когда и как должен ремонтировать аварийные балконы?
Разбираемся в тонкостях проблемы аварийных балконов вместе в сотрудниками отдела по организации текущего и капитального ремонта управления ЖКХ.
Аварийный балкон — это реальная угроза жизни и для тех, кто этим балконом пользуется, и для тех, кто просто проходит по улице. Парадокс заключается в том, такое состояние балкона — не всегда веская причина для ремонта.
Самые опасные балконы — в домах 30-60-х годов постройки, где высокий процент износа конструктивных элементов. Привести их в порядок можно только в рамках капитального ремонта. Но эти дома в краткосрочную программу капремонта не включены. Кроме того, часть домов с проблемными балконами — это объекты культурного наследия, все ремонтные работы под особым контролем. Даже капитальный ремонт в них — особая история, так как там должны использовать определённые материалы и при этом ещё следить за сохранением исторического облика. Без экспертизы и спецпроекта никто не сможет отреставрировать хотя бы один балкон, поэтому расходы на такие работы гораздо выше.
Ремонт всех балконов УК обычно не производят, ссылаясь на нехватку денег. Но бывает, что ремонтируют отдельные конструкции — обычно по предписанию контролирующих органов. Но чаще всего жители получают от УК ответ — ждите капремонта.
Чей балкон?
Начальник отдела по организации текущего и капитального ремонта управления ЖКХ Елена Курочкина разъясняет:
— В соответствии с Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества за состояние балконной плиты отвечает управляющая компания, так как плита считается частью общедомового имущества. Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться силами управляющей компании за счет средств, отчисляемых собственниками на содержание дома.
Интересно, что при наличии в квартире балкона, право собственности на него разделяется следующим образом: владельцу жилья принадлежит козырек, крыша и парапет; в общедомовой собственности находится несущая стена и выступающая из нее балконная плита. По этому правилу и определяется, обслуживает ли управляющая компания балкон квартиры. Если признается аварийным состояние балконной плиты, то ее восстановлением будет заниматься именно УК. За остальные элементы отвечает уже собственник жилища – меняет поврежденные двери, оконные рамы и выбитые стекла; утепляет балконные проемы и удаляет плесень.
Аварийный или просто старый?
По каким же признакам можно установить – аварийный балкон или нет? Действительно, одно дело, когда от бетонной плиты отвалилась штукатурка, и другое — серьёзные трещины и разрушения, и здесь уже косметическими мерами не отделаешься, а предстоит серьезная и дорогостоящая работа.
— Визуально определить аварийный балкон сложно, так как некоторые балконы выглядят хуже, но по результатам обследования выясняется, что они подлежат лишь косметическому ремонту, а есть балконы со скрытыми дефектами, требующие аварийно-восстановительного ремонта. Установить факт аварийного состояния можно лишь при попадании на балкон и детальном обследовании плиты, узлов крепления, металлических или бетонных ограждений. – говорят специалисты.
Есть видимые дефекты, среди них разрушение защитного слоя арматуры, трещины в бетоне сверху или снизу балконной плиты, ограждение балкона шатается, вываливается из стены или из балконной плиты, отсутствует гидроизоляция плиты и происходит разрушение и обрушение по краям плиты балкона.
Существуют также скрытые дефекты: это коррозия закладных элементов, арматуры балконной плиты, трещины, скрытые за отделкой балкона, а также скрытые дефекты, связанные с дефектами растянутой арматуры из-за длительной эксплуатации или дополнительной нагрузки балкона (остекление балкона, нагрузка от которого превышает допустимую, перепланировка с расширением жилплощади, витражное остекление), связанные с дефектами сжатой зоны бетона.
Если балкон рушится
Если вы обнаружили на балконе признаки разрушения, следует сразу же уведомить об этом УК в письменном виде. Заявление должно быть заверено представителем управляющей организации и завизировано в соответствующем журнале регистраций. Не лишним будет сделать его копию. Для подтверждения жалобы можно сделать несколько снимков, на которых хорошо видны следы разрушения.
А дальше, несмотря на то, что плита балкона считается общедомовым имуществом, всё равно встаёт вопрос, за чьи средства производить ремонт. Ведь обычно балконом пользуется одна семья, и, по мнению жильцов, странно, если за его ремонт придётся платить всем.
Кто заплатит?
Ремонт балкона в любом из случаев проводится не за счет управляющей компании, а на собранные жильцами средства. Разница здесь заключается только в том, как именно будет организован процесс.
Итак, разрушение балконной плиты – это аварийная ситуация. Чтобы признать данный элемент здания аварийным и организовать его восстановление, необходимо пройти определенную процедуру.
- Если управляющая компания своевременно не выявила ухудшение состояния балконной плиты, то сообщить об этом могут жильцы дома.
2.Управляющая организация выполняет осмотр с составлением акта. В нем подробно описывается состояние конструкции на текущий момент. Если удается установить причины разрушений, то в акте фиксируются и они.
- Если на фасаде или во внутреннем пространстве балкона обнаруживаются повреждения, то УК требуется оперативно принять меры по предупреждению дальнейшего ухудшения аварийного состояния и не допустить причинения конструкцией ущерба здоровью людей или их имуществу.
Предупредительные мероприятия заключаются в том, что вход на балкон пломбируется и закрывается, а также проводится инструктаж жильцов квартиры и собирается необходимая информация для того, чтобы начать ремонтные работы по проекту.
- Прежде чем начать ремонтные работы, определяется источник финансирования – это могут быть средства, вносимые на содержание и ремонт МКД.
Текущий ремонт в данном случае — заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток. Работы по текущему ремонту могут быть проведены только на основании решения общего собрания, оформленного в установленном порядке, в объеме средств, фактически собранных собственниками на ремонт общего имущества. При недостатке средств собственников общее собрание вправе изменить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, либо определить иной способ финансирования ремонта (будущие платежи, займ, повышение платы за содержание и ремонт жилого помещения и т.д.).
При серьезном износе и аварийном состоянии проводится капитальный ремонт.
Для включения в краткосрочный план капитального ремонта необходимо провести общее собрание собственников и оформить протокол с определенным видом работ и источником финансирования, после чего управляющая организация представляет пакет документов в Фонд капитального ремонта. Фонд рассматривает вопрос о возможности включения в краткосрочный план работ по капитальному ремонту фасада дома.
Кстати, по региональной программе капитального ремонта выполнен ремонт фасадов в 2016 году 6 домов (из них 4 — с балконами); в 2017 году — 10 домов, (из них 9 — с балконами), в 2018 году отремонтировано 33 многоквартирных дома с ремонтом балконов.
Ответственность за обрушение плиты
Периодически в новостных лентах появляются сообщения об обрушениях элементов балконов.
В случае обрушения плиты начинается разбирательство, исход которого зависит от предыстории вопроса. Негативный для УК сценарий – наличие оставленных без ответа многократных обращений жильцов с просьбой принять меры и отремонтировать плиту. Руководство опытных управляющих организаций в таких случаях подстраховывается. При получении сигнала о разрушении плиты нужно оперативно оценить состояние, составить смету ремонта и предъявить ее собственникам для утверждения. Если жильцы соглашаются, то они собирают средства для оплаты работ. При отказе от ремонта у УК появляется повод принимать меры по обеспечению безопасности – закрывать и опломбировать входы, ограничивать доступ к объекту. Если жильцы решают форсировать события и жалуются в жилищную инспекцию и ремонт проводится по предписанию, а собственники всего дома вместе с обновленным балконом получают в квитанции дополнительную строку, которую обязаны оплатить.
Ольга Коновалова
Фото В.Продувнова
