Денежный вопрос волнует практически всех жильцов многоквартирных домов. Как правило, они говорят, что обслуживание их дома стоит неоправданно дорого. Коммунальщики, в свою очередь, жалуются что на качественные услуги им хронически не хватает денег
Эксперты в сфере ЖКХ утверждают, что плата на содержание общего имущества в многоквартирных домах является самым недофинансированным из числа прочих платежей за коммуналку.
Причины очевидны: если плата за коммунальные услуги или капитальный ремонт устанавливается государством, то плата на содержание – в руках собственников помещений. Понятно, что собственник заинтересован платить как можно меньше, получая как можно больше жилищных услуг. В этом случае серьезной проблемой для управляющей организации является утверждение справедливой и достаточной платы.
Сколько стоят услуги УК
Процедура установления платы обозначена в Правилах содержания общего имущества в МКД.
Управляющая компания предоставляет собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания. Если размер платы превышает установленные муниципальные, то в предложении УК должны содержаться расчет и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Затем собственники на общем собрании голосуют за предложенные цены.
Если большинство собственников согласились с новой ценой, то столько будут платить все. Если большинству цена не понравилась, скорее всего, придется организовать новое общее собрание, на котором жители могут рассмотреть предложение услуг от другой управляющей компании или более низкую плату с сокращенным перечнем услуг.
Принудить УК работать себе в убыток вряд ли получится: если стоимость убыточная, организация может отказаться от управления домом. Так и бывает в небольших старых домах: собираемость платежей низкая, а вложения нужны большие.
Плата на содержание и ремонт и порядок его расчета указывают в договоре управления, устанавливается он на срок не менее года. Плата зависит от перечня и периодичности работ и услуг по дому. Уборка двора, прочистка вентиляции, осмотр крыши, чтобы не было протечек, – чем больше работ выполняет УК и чем чаще это делает, тем больше придется платить жильцам.
Если собственники по какой-то причине не смогли принять решение по плате – например, не собрали кворум на общем собрании, не сумели договориться и проголосовать или вовсе проигнорировали общее собрание – плату устанавливает муниципалитет.
Как меняется плата
Как видим, управляющие компании не могут устанавливать и менять размер оплаты за свои услуги в одностороннем порядке: сделать это могут только собственники на общем собрании. Они вправе исключить какие-то составляющие платы или добавить новые и тем самым изменить размер платы за содержание и ремонт жилья. Например, сначала жильцы могут решить, что УК должна следить за обслуживанием игрового оборудования на придомовой территории, и соответственно доплатить за это. А потом передумать и исключить этот пункт, уменьшив плату.
По итогам года управляющая компания обязана представить собственникам отчет о хозяйственной деятельности. На основании такого отчета собственники могут изменить плату на следующий год, если сочтут это нужным. Например, если крышу необходимо чинить, а в краткосрочную программу фонда капремонта можно попасть лишь через год или два, собственники могут увеличить расходы на этот вид ремонта, чтобы с потолков в квартирах на верхних этажах не текла вода.
Поднять нельзя оставить?
Недостаточная активность собственников в многоквартирных домах – причина того, что людей бывает сложно организовать и обеспечить явку на общее собрание. А значит, плата, по которой предстоит жить дому в ближайший год, не будет утверждена по причине отсутствия кворума.
Непринятие решения собственниками на общем собрании об установлении размера платы за содержание жилого помещения ведет к тому, что применяется плата, установленная муниципалитетом. Большая часть домов существует по такой муниципальной плате – с минимальной ставкой и минимальным перечнем услуг. И это является серьезной проблемой.
Как считает председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков, управляющая компания оказывается зажатой с двух сторон. Если собственники не утвердят ей экономически достаточную плату, то вся работа будет вестись в убыток. С другой стороны, УК обязана исполнять условия даже невыгодного договора управления – иначе это грозит санкциями надзорных и контрольных органов.
– Средний по России платеж за содержание общедомового имущества – 25 рублей за квадратный метр. Еще четыре года назад Минстрой проводил расчеты, по которым экономически обоснованная плата – примерно 70 рублей с квадратного метра, – отмечает Андрей Широков.
По его мнению, содержать сложное общедомовое имущество, готовить дома к отопительному сезону, производить механизированную уборку качественно и своевременно за минимальную плату не только нереально, но и губительно.
– С началом приватизации жилой фонд не был передан собственникам в надлежащем состоянии, а за 30 лет он становится все хуже, не функционирует в полный рост по техническим характеристикам, которым оно должно отвечать. Недофинансирование ведет к деградации общедомового имущества, появлению больших объемов аварийного жилья, – рассказал эксперт.
Одним из способов повышения качества работы УК Андрей Широков считает установление обоснованной платы на содержание и ремонт многоквартирного дома. И ответственность за его принятие лежит на собственниках. «Надо вкладывать деньги, хотим мы того или не хотим: быть полноценным собственником – это дорого».
Понятно, что у жителей многоквартирных домов есть опасения, мол, не факт, что УК будут хорошо работать, повысив размер платы за общедомовые услуги.
Но в любом случае судьба многоквартирного дома – в поиске баланса между интересами собственников и тех, кого они нанимают.
Ольга Коновалова
Фото из открытых источников
