Почему при капитальном ремонте крыш, который призван улучшить условия проживания, страдают жильцы, оплачивая все эти блага из собственного кошелька
Программе глобального обновления домов под эгидой фонда капитального ремонта уже восьмой год. Идет она непросто: ее слабые стороны – это тысячи потерянных нервных клеток тех, кому повезло, что их дома отремонтируют не как всем – к 2044 году, – а раньше…
«Давайте капиталить крышу!»
Дом, в котором я живу, с недавнего времени требует, чтобы его включили в краткосрочную региональную программу капремонта. В ней оказываются те, кто не может ждать из-за плачевного состояния того или иного конструктивного элемента общедомового имущества. У одних это фасад, у других – отопление или канализация. В моем доме помощи просит крыша: каждый мокрый сезон жильцы верхних этажей нескольких квартир буквально атакуют УК. «Давайте уже капиталить крышу!» – умоляют они. «Да, но столько бумаг собирать», – говорят те, над кем не капает во время весенней оттепели. И все чаще можно услышать мнение тех, кто уже пережил все превратности «капитального» периода: «Мы так ждали ремонта, но жалеем, что на него согласились, – как бы хуже не сделали». И в самом деле, несмотря на то что на календаре конец сентября, в городе встречаются дома, где завершение ремонта крыш в весьма далекой перспективе.
В процессе капитального преображения дома сходятся две противоборствующие силы: подрядчик хочет как можно быстрее все закончить и получить деньги, собственник же – получить качественную работу. А качественно, как известно, – не всегда быстро. Эксплуатировать крышу предстоит управляющей компании, ей же потом получать выволочки от жильцов за протечки. Послушаем мнение по этому вопросу третьей стороны: может ли УК сделать так, чтобы капремонт прошел без сучка и задоринки.
Подрядчики-волшебники
Александр Артамонов возглавляет управляющую компанию не первый год. Но на его памяти, пожалуй, только один случай, когда качественно и вовремя сделали крышу за деньги из так называемого общего котла фонда капремонта. До сих пор, с 2015 года, от жильцов нет ни единой жалобы, качество ремонта отличное: ни наледи зимой, ни протечек, а ведь крыша была буквально как решето.
– Не могу объяснить этот феномен, поскольку сплошь и рядом сталкиваюсь с тем, что после капремонта крыши для эксплуатирующей организации «головной боли» лишь прибавляется. Приходится признать, что, обнаруживая «свои» дома в списках краткосрочной программы, уже предвидишь целый клубок проблем. Поэтому поддерживать крышу в более-менее сносном состоянии силами текущего ремонта порой эффективнее, чем капитально ремонтировать. Протечки над несколькими квартирами до ремонта могут запросто обернуться ситуацией, когда крыша к ремонту подготовлена, а подрядчик просто исчез. И самое печальное, что УК никаких рычагов влияния на этот процесс не имеет, – говорит Александр Евгеньевич.
«Было плохо, а стало хуже» – такой ситуации опасаются и жильцы, и УК.
– В этом году у вас были подобные проблемы?
– К счастью, в этом году ситуация с ремонтом крыш удовлетворительная. Лишь в двух наших домах ремонтируются крыши через фонд – скатная и плоская. И хотя сроки по контракту прошли, обе почти готовы. Приемки работ пока не было: либо делают документацию для сдачи, либо монтируют элементы водосточной системы. Предвижу, что будут незначительные недоделки, и подрядчик обязан их устранить, но можно, как говорится, уже выдохнуть.
Как на картинке
– С чем, на ваш взгляд, связана основная проблема при ремонте крыш?
– Самое важное – разработать проектно-сметную документацию. Большая часть проблем с подрядчиками связана с некачественным проектом. Случается, что в нем «нарисованы» системы не вашего дома. Самые частые проблемы – с отоплением: в проекте часто рисуют какое-то условное отопление. Вроде ваш дом, ваш подвал, но трубы не те – не того диаметра, не там проходят… Однажды нам предоставили по дому, в котором пять подъездов и пять выпусков канализации, проект, где единая магистраль и один выпуск. А ведь работы должны вестись строго по проекту: по нему рассчитываются материалы и стоимость работ. Как будет работать такая канализация, если мы сделаем строго в соответствии с проектом, – как на картинке?
– Почему у проектировщиков такие недоработки?
– Проектную документацию делают на деньги собственников, ее разработка – это также отдельный вид работ, который расторговывается посредством аукциона. Побеждает тот, кто предложит меньшую сумму. Инструментальное обследование конструктивных элементов на месте стоит дорого. Вот и приходится проектировщику, который находится за тысячу километров, брать за основу технический паспорт дома или типовой проект, где не учитываются многие важные вещи, например состояние карнизных плит или особенности вентиляционных каналов.
– Что происходит дальше?
– Приходит подрядчик, а у него в договоре написано, что надо работать по проекту. И даже сделать «фифти-фифти» (где-то учесть фактическое состояние, а где-то сделать в соответствии с проектом) он не имеет права. УК как раз и призвана смотреть за тем, чтобы все шло по проекту: мы смотрим скрытые работы, на определенных этапах выходим, фиксируем замечания. Но у УК нет полномочий вмешиваться в ход работ.
– А могут ли сами собственники как-то повлиять на процесс на той стадии, пока не начали делать проектную документацию?
К примеру, высказать пожелания об использовании другого кровельного материала?
– Управляющей компании могут предоставить дефектную ведомость, в которой указываются особенности того или иного конструктива, но на выбор строительного материала точно повлиять нельзя. Дело собственников –дать свое добро на те или иные виды ремонта. И ждать приемки.
Ключевой фактор
– Каким образом УК контактирует с подрядчиком?
– На начальной стадии ремонта нам приносят контракт, смету, проект, и мы подписываем акт приема-передачи. К этому моменту надо подготовить кровлю – пригласить провайдеров, чтобы они убрали коммуникации, провести ремонт вентканалов и газоходов. Дальше мы встречаемся только во время приемки работ.
– Подрядная организация, которая выигрывает торги на производство работ, – главная фигура в процессе капремонта?
– Можно сказать, да. Однако если в начале реализации программы, в 2015 и 2016 годах, среди компаний была конкуренция – по нескольку фирм на дом, то теперь есть очередь из домов, которые некому взять. Подрядчики не хотят заниматься сложными зданиями и брать лоты, в которых разные виды работ: наряду с крышами – отопление, фасады, электрика, по каждому из этих работ нужны специализированные субподрядчики. Кто-то хорошо делает фасады, но если в одном лоте ему «попались» системы канализации или водоснабжения, его задачи усложняются.
– Получается, ты можешь быть образцовым собственником, организовать общее собрание, собрать все документы, возможно, вам повезет с добросовестным подрядчиком, а потом….
– Потом хороший подрядчик наймет субподрядчика с
сомнительной квалификацией, и бригада, которая непосредственно придет на дом, отнесется к своей работе спустя рукава или внезапно исчезнет с объекта. И тут начинаются неприятности: залития квартир, некачественные работы, горы строительного мусора и т. п.
Здесь и самим подрядчикам важно правильно рассчитать свои силы, взяв себе столько работы, на сколько хватит их средств – и материальных, и человеческих. Низкая квалификация рабочих остается серьезной проблемой.
– Программа капитального ремонт идет с 2015 года. Все ли слабые места учтены со временем?
– Не до конца понятно, почему этот дом включен в программу краткосрочного ремонта, а соседний, где даже на глаз эта необходимость в разы серьезнее, ремонтом так и не охвачен. У меня есть дома в обслуживании, где за несколько лет сделана кровля, дорогой вентилируемый фасад, на очереди внутридомовые системы. Цена работам – несколько десятков миллионов, причем из так называемого общего котла, и отдавать их придется даже после завершения программы в 2044 году. В то время как те, кто устал жить под текущей крышей, слышат: «Ждите, у вас плохая собираемость взносов».
Погода в доме
– Почему же текут крыши после капремонта?
– В некоторых домах при строительстве не была предусмотрена водосточная система – кровля смонтирована под определенным углом и вода скатывается по всему отвесу наклоненной стороны.
Но теперь, по нормам, все дома после ремонта получают ее «добровольно-принудительно», хотя она изначально там чужая. В летний период это не так критично, а зимой мы сталкиваемся с тем, что водостоки замерзают, талая вода попадает в квартиры. Думаю, надо делать так, как это было при строительстве дома, но решить эту проблему можно, только изменив законодательство.
В итоге же получается, что виновата УК, ведь именно она обязана содержать кровлю в исправном состоянии. В данной ситуации нормативное состояние – это счищать наледь, как только она образуется, рискуя при этом повредить новую крышу.
– Материалы, которые используются при ремонте крыш, сильно разнятся с теми, что были изначально, лет 40–50 назад?
– Они отличаются и, наверное, не в лучшую сторону. Никто давно не использует шлакоблочную подсыпку, шиферная кровля меняется на металлическую, строители применяют принципиально иные теплоизоляционные и наплавляемые материалы.
– Вам тоже кажется, что в нашем советском детстве не было таких больших сосулек на крышах? И вообще, проблема текущих крыш тогда существовала?
– Может, тогда никто не смотрел на эти сосульки? Если серьезно, сейчас такой тренд: делается все, чтобы дом был, прежде всего, теплым внутри – это стеклопакеты в окнах и на балконах, закупориваются выходы на крышу, естественные сквозняки – это зло. После ремонта должен получаться «холодный чердак», хорошо изолированный от теплых квартир.
Сегодня же во главе угла в жилищном законодательстве стоит собственник, который решает, как ему жить в своем доме. Хотелось бы большего включения собственников в домовые проблемы.
Ольга КОНОВАЛОВА
Фото Антона Забродского
