На двери моего многоквартирного дома появилось уведомление от городского управления жилищно-коммунального хозяйства: УК, много лет работавшая с домом, находится под угрозой лишения лицензии. Жильцам предлагается решить, кто и как будет дальше управлять их домом. Но, как водится, из 120 квартир на собрание пришли всего 10 человек, причем настроенных «поговорить за жизнь», а вовсе не решить серьезную проблему – как дому не оказаться на пороге коммунальной катастрофы, оставшись без управления. Поговорили, пожаловались друг другу на холодные батареи и перегоревшие лампочки и разошлись. А проблема осталась.
Рекомендации тем, кому придется сменить УК, дает начальник отдела по организации управления многоквартирными жилыми домами управления ЖКХ города Калуги Наталия Гуденкова.
– Жильцы нескольких десятков домов в этом году обнаружили на своих подъездах уведомления о том, что сведения об их домах будут исключены из реестра лицензий Калужской области. Что это значит?
– На сегодняшний день подобные уведомления получили 105 домов, которые обслуживает ООО УК «МЖД города Калуги», и больше 30 домов – ООО «УК ЖРЭУ № 4». У Государственной жилищной инспекции есть основания для исключения их домов из реестра сведений о многоквартирных домах.
В законодательстве прописано, что муниципалитет обязан проинформировать собственников помещений о создавшейся ситуации. Она возникает при грубых нарушениях лицензионных требований, в том числе при наличии задолженности УК перед поставщиками ресурсов более чем за два месяца, отсутствии квалификационного аттестата у руководителя и т. п.
– Что нужно делать собственникам, оказавшимся в такой ситуации?
– У собственников есть право в течение двух месяцев с момента информирования принять решение о продолжении деятельности прежней УК по управлению домом. Такое решение сохранит сведения о доме в реестре лицензий данной управляющей компании.
В этом случае они должны в течение трех дней уведомить ГЖИ, направив ей протокол собрания. Если же собственники приняли решение оставить прежнюю УК, но не уведомили об этом ГЖИ, дом исключается из реестра лицензий.
У собственников также есть право принять решение о выборе другого способа управления домом – создать ТСЖ, выбрать непосредственное управление либо заключить договор управления с другой управляющей компанией. И в этих случаях ГЖИ должна иметь перед собой это решение собственников.
Случается, что после уведомления собственники не приняли никакого решения. В этом случае управление домом будет осуществляться до заключения нового договора с той УК, которую выберут либо собственники, либо орган местного самоуправления через конкурс.
Приоритет в принятии решения законодатель отдает собственникам – у них до дня проведения торгов сохраняется право выбрать новую УК.
– Охотно ли управляющие компании выходят на конкурс, чтобы взять себе такие дома?
– К сожалению, бывают ситуации, когда на конкурс желающие не заявляются. Тогда муниципалитет в течение трех месяцев вновь объявляет открытый конкурс на те же дома. Часто такие дома нерентабельны. Чтобы содержать их в нормативном состоянии, необходимо вкладываться. Не каждая компания готова взять на себя такую ответственность.
Поэтому, как бы тяжело ни было сделать выбор, лучше не дожидаться конкурсных процедур.
– Если жители принимают решение оставить дом под управлением прежней УК, поможет ли это ей в дальнейшем? Ведь чем больше у УК домов, тем больше шансов у нее «выплыть»?
– Законодательством установлено, что в случае, если у компании исключается из реестра более 15 процентов домов от ее общего объема, то это является основанием для аннулирования лицензии. Предположим, два-три дома сохраняют приверженность своей проблемной УК, но к определенному моменту окажется, что этого количества недостаточно для продолжения работы УК на рынке. Да и есть ли смысл рассматривать перспективы компании, которая зарекомендовала себя не с лучшей стороны?
– Если собственники решили собраться и принять решение о выборе управляющей организации или об изменении способа управления, но ГЖИ не уведомили о принятом решении?
– Консультацию о порядке и проведении общего собрания а также бланки для проведения общего собрания можно получить в управлении ЖКХ. Мы всегда готовы разъяснить и предложить направления, чтобы собственники приняли важное для себя решение. Обратиться за консультацией можно и по телефонам, указанным в нашем уведомлении.
– Как, выбирая управляющую компанию, не нарваться на такую же проблемную?
– Если в рейтинге ГЖИ выбранная вами УК в числе первых, то это гарантия, что дела у нее идут хорошо. Кроме того, многие УК, которые берут в управление новые дома, проводя собрания, предлагают перейти потребителям на прямые договоры с ресурсниками. Это гарантия и для жильцов, и для УК, что деньги за потребленные свет, газ, тепло, воду «не зависнут» на промежуточном этапе, а уйдут по назначению.
Из неудобств для жильцов – дополнительная пара квитанций. Никаких хождений по инстанциям не требуется – решения общего собрания по переходу на прямые договоры достаточно.
– Почему выбор лучше предоставить общему собранию, а не уповать на конкурс, который проведет муниципалитет?
– Конкурсные процедуры по выбору управляющей компании не лучший выход. Это будет договор не на тех условиях, которые можете предложить вы исходя из реального состояния вашего дома. Да, есть определенные конкурсные требования, где рассчитывается минимальная плата работ и услуг, но нужно ли это именно вашему дому – большой вопрос. Поэтому, если вы хотите услуг чуть больше и качественнее, учитывая индивидуальные потребности дома или определенные виды ремонта, – лучше самим договариваться с управляющей компанией.
На конкурс выходят только компании, имеющие лицензию. Но, к сожалению, бывают ситуации, когда УК, заявляясь на конкурс, подписывает проект договора, но не приступает к управлению домами. Был случай, когда люди забили тревогу, не получив в течение двух месяцев после выбора УК по конкурсу платежки, а накануне отопительного сезона оказалось, что некому запустить отопление. Или, например, компания, головной офис которой находится в соседней области, открывает филиал в нашем городе.
– Получается, спасение утопающих – дело рук самих утопающих?
– Часто собственники при выборе новой УК смотрят, как дела у соседей, – ведь рынок компаний большой, и в одном квартале соседствуют дома разных компаний. Хорошо работающую УК видно по состоянию ее домов.
Управление жилищно-коммунального хозяйства консультирует, разъясняет, как провести собрание, какие вопросы поставить перед новой УК, на что обратить внимание, участвует в собраниях собственников. Но в силу требований законодательства органы местного самоуправления создают равные условия для всех УК – мы не можем рекомендовать выбрать ту или иную организацию. Поможет жильцам рейтинг, который ежеквартально составляет ГЖИ. Какие компании, зарекомендовавшие себя достойно, есть в вашем районе, какие работы они проводят, за счет каких средств. Возможно, их качественная работа достигается за счет того, что собственники приняли решение поднять максимальный тариф на обслуживание.
Послесловие
На самом деле мы оказались заложниками массовой приватизации 90-х годов, когда появилось огромное количество хозяев, так и не осознавших, что собственность – это не только права, но и обязанности. Люди надеются, что если они сами чего-то не сделают, государство обязательно придет и их спасет. Поэтому они не ходят на собрания, не проявляют инициативу, не настаивают на проведении каких-либо работ, считая, что за все отвечает управляющая компания. А если что – можно пожаловаться в инстанции или повозмущаться в соцсетях. Поверьте, есть смысл собственникам позаботиться о своем доме самим и выйти из зоны риска.
Ольга КОНОВАЛОВА
